Nel rapporto tra professionista e committente, la qualità della domanda e i prezzi dell’offerta, si livellano a vicenda in virtù di due elementi:

1. l’importanza della decisione che il committente deve assumere e che sta alla base della richiesta professionale;
2. l’impossibilità di svolgere la richiesta professionale a prezzi inferiori ai costi, alle tasse e alle imposte da sostenere.

Se si parte dal presupposto che alla base della richiesta di una Valutazione Immobiliare c’è sempre una decisione da prendere (e non potrebbe essere altrimenti), vista con l’occhio e ragionata con la testa del committente, quanto più importante è questa decisione, tanto più impliciti sono il desiderio e l’aspettativa di risultati concreti e quindi di una prestazione professionale precisa, completa e analiticamente dimostrata. Spesso però, il committente confonde l’aver fatto un “affare commerciale” laddove per una perizia di stima, è riuscito a ottenere un prezzo molto basso, convinto comunque di vedersi restituire un ottimo risultato utile ai fini decisionali. Ciò in parte è anche vero perché è naturale e inevitabile che il committente pretenda la migliore prestazione al prezzo più basso, è sicuramente quello che si aspetta e in mancanza di specifici accordi contrattuali con il professionista, quest’ultimo non può esimersi dal restituire un elaborato conforme alle norme tecniche e al codice deontologico. Quindi, pur non mettendo in dubbio che il Tecnico abbia la possibilità di tarare la propria prestazione professionale alla tariffa proposta dal cliente, c’è da chiedersi se v’è altrettanta certezza che la parcella concordata sia realmente adeguata al livello della prestazione atteso dal cliente. Ciò perchè, è concretamente impossibile redigere una perizia di valutazione immobiliare a prezzi che spesso non sono sufficienti a coprire le spese minime per la ricerca dei comparabili, senza tenere conto degli oneri fiscali. L’alternativa quindi, è solo la redazione di una perizia di stima basata su expertise che una elementare manipolazione di quotazioni e listini permette di impostare come una stima immobiliare che però, stima immobiliare non è. Casi d’esempio sono le perizie retail eseguite per la concessione dei mutui ipotecari anche se qui, una sostanziale differenza tutela in modo chiaro la committenza a scapito dell’ignaro professionista. Gli Istituti Bancari, prevedono spesso tariffe molto basse imponendo il rispetto degli Standard di Valutazione (Blue Book, Red Book, Norme UNI e Linee Guida) ma è del tutto evidente l’impossibilità di rispettare tali impegni dove i costi sono maggiori dei guadagni. Ecco allora che il professionista, non può fare a meno di  ricorrere agli Asking Prices e alle quotazioni, sostituendole alla Best Practice. Resti ovviamente ben inteso che la responsabilità d’ogni problema resta poi in capo al solo professionista. Un esempio elementare è la perizia che concordata con l’Istituto Bancario o la Società di Valutazione a € 100,00 (ma ve ne sono anche a € 80,00) che deve scontare un minimo di € 40,00 per la ricerca dei comparabili; l’assunzione e accettazione dell’incarico, il contatto con il cliente, la verifica documentale e spesso l’integrazione a proprie spese delle visure catastali, la programmazione e lo svolgimento del sopralluogo, l’analisi dei dati, la redazione della relazione, la trasmissione e le eventuali integrazioni, comportano mediamente l’impiego minimo di sei ore di lavoro se l’immobile è nelle vicinanze e ulteriori spese dirette e indirette (visure, mezzo proprio, cancelleria) di almeno € 10,00. Restano quindi € 50,00 da scontare delle aliquote di cassa previdenza, tasse per circa il 30% e un netto per il tecnico, di € 35,00 che volendo considerare i costi per i collaboratori e lo studio con affitto e bollette, si riducono a circa € 30,00. Il guadagno netto per il tecnico è perciò di circa €/h 3,75. Il rapporto per tariffe inferiori a € 100,00 non è difficile da fare o immaginare. Chiaramente, a queste condizioni, è il numero degli incarichi a fare la differenza laddove, una struttura organizzata può superare questi problemi, l’esempio può essere il fornaio che produce e vende una pagnotta. Altra occasione di discussione, la concedono l’art. 161 c.p.c. che ha modificato in modo importante il rapporto economico riconosciuto all’Ausiliario del Giudice per l’espletamento delle proprie attività nelle Procedure Esecutive; l’art. 178 d.a.c.p.c. che ha integrato nuove indagini da svolgere e l’art 568 c.p.c. che ha modificato il concetto di “stima”. In questo caso, il Tecnico Valutatore che svolge una perizia completa di Audit Documentale, Due Diligence e Valutazione Immobiliare, operazioni recentemente implementate con nuove indagini ai sensi dell’art. 178 d.a.c.p.c., sa già che gli sarà riconosciuto un compenso non superiore al 50% salvo integrazione nella fase post vendita perché il saldo sarà calcolato sul prezzo di aggiudicazione. Non si discutono qui i meccanismi diabolici di una norma estremamente elementare, incerta e lacunosa, ancora in attesa di un pronunciamento di legittimità Costituzionale sollevata dal Tribunale di Vicenza (G.E. dott. Borella), ma ancora il concetto che il Tecnico Valutatore (Ausiliario del Giudice), non può e non deve “tarare” la qualità della sua prestazione professionale in virtù di una norma penalizzante. Infatti, il legislatore, ha inteso migliorare e approfondire gli argomenti da espletare nella perizia e limitarne contestualmente il costo a carico delle parti. Si aggiunge poi il disposto dell’art. 568 c.p.c. che nella sua forma aggiornata con la Legge n. 132/2015, così recita: “Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”. Nella forma originaria, l’art. 568 c.p.c. riporta solo il termine “valore” mentre oggi, è sostituito dalla richiesta del “valore di mercato”, concetto a sua volta ben definito da una norma come si vedrà a seguire. L’art. 568 c.p.c. richiede quindi l’esposizione analitica degli elementi che costituiscono adeguamenti e correzioni della stima, la superficie dell’immobile indicandone anche quella commerciale e a seguire il valore unitario che come si vedrà di seguito scaturisce dal rapporto tra il valore totale e la superficie commerciale. Il “Valore Unitario” che l’art. 568 c.p.c. intende, non è quindi il semplice prodotto di una superficie per una quotazione com’è prassi diffusa, tollerata ma non conforme al dispositivo di Legge ma al contrario, il rapporto tra il Valore di Mercato determinato analiticamente con dati certi e la consistenza dell’immobile. La scelta quindi è solamente “fare” oppure “non fare” una perizia a determinate condizioni perché “fare” con minore impegno e professionalità espone il tecnico a rischi di differente natura. Però, lo scopo di queste note, non è esporre come s’imposta una corretta valutazione immobiliare né quantificarne il giusto compenso ma solo evidenziare alla committenza la differenza tra un giudizio di stima e una vera valutazione immobiliare, mentre al professionista si vuole suggerire, la necessità di “metabolizzare” alcuni concetti di base, indispensabili prima di seguire un corso di Valutazione Immobiliare Standard e capire perché, i modelli monoparametrici, non sono riconosciuti né utilizzati a livello internazionale. E’ quindi una sorta di vademecum per informare che l’applicazione di criteri e metodi lontani da qualsiasi forma tecnica e scientifica, deve essere abbandonata con convinzione e decisione, perciò giustificare contestualmente che un Rapporto di Valutazione Immobiliare tarato sull’esigenza di prendere una importante decisione, non può essere pagato poche decine di euro oltre le spese. Attenzione però perché, come dice un amico e collega di Mantova, è vero anche il contrario, cioè che spesso, talune perizie, non valgono nemmeno la carta su cui sono stampate.