Prima ancora di qualsiasi analisi, la domanda di chi commissiona una stima è “…quanto vanno gli appartamenti in quella zona al metro quadrato?...”. Per la verità, la domanda non la fa solo il committente comune, il cosiddetto “uomo della strada” ma purtroppo anche i tecnici stessi che chiedono informazioni per giustificare nelle proprie relazioni – “…data la non più comune esperienza e assunte informazioni presso…il valore dell’immobile al metro quadrato è…”

Mi sembra invece strano che la stessa domanda non si faccia mai nei confronti di beni altrettanto complessi come ad esempio un’automobile. Si è mai sentito nessuno chiedere “…quanto vale un’automobile al metro quadrato?”, oppure, per accentuare gli effetti del paragone, non si chiede mai quanto possa valere un’automobile per ogni ruota che ha, altrimenti tutte avrebbero sostanzialmente lo stesso valore considerato che sono sempre quattro. È ovvio che le automobili si differenziano per un gran numero di caratteristiche giammai per il solo numero delle ruote oppure per la loro superficie. Generalmente allo stesso modo per un immobile, il prezzo o il valore,  sono  rapportati alla superficie ma ciò solo perché in un primo approccio, è la prima caratteristica che inconsciamente siamo abituati a considerare. Ma semplice o complesso che sia, un immobile non è mai caratterizzato dalla sola superficie. Il prezzo unitario, contestualizza anche altre caratteristiche quali il taglio dell’immobile, la consistenza e il numero degli accessori diretti e indiretti, il numero dei bagni, il livello di piano, lo stato di manutenzione e in generale anche quello di qualsiasi caratteristica possa essere intesa nella differenziazione di un immobile, anche la vista, il panorama, gli affacci o l’inquinamento. Ciò significa quindi che non è solo la superficie dell’immobile a determinare  e formare il prezzo medio ma anche tutte le altre caratteristiche che lo distinguono o lo differenziano rispetto ai beni di confronto. Paradossalmente, l’incongruenza sarebbe identica se decidessimo di “quotare” l’immobile mediante la caratteristica “numero dei vani” oppure “livello di piano”. Non avrebbe alcun senso dividere il prezzo per il numero dei vani o per il livello di piano perché si perderebbe cognizione dell’incidenza della consistenza sul prezzo medio e così anche per tutte le altre caratteristiche. Un po’ come non avrebbe alcun significato dividere il prezzo dell’automobile per il numero delle sue ruote o delle sue porte. La superficie mitiga solo in parte il problema perché è una caratteristica ad alto denominatore, lo stesso risultato potrebbe essere giustificato con il perimetro o il volume ma mai nessuna caratteristica potrà esprimere da sola il prezzo unitario senza perdere cognizione dell’incidenza di tutte le altre. Il Prezzo unitario di un immobile è perciò formato dall’apporto della quota riferita alla sua superficie principale, per altra quota alle superfici accessorie, per altre quote ancora alle altre caratteristiche stimabili (stato di manutenzione, livello di piano ecc.) così come anche quelle inestimabili (panorama, inquinamento ecc.).

Altrettanto il Valore da stimare, deve partire da questi concetti di base. Ad esempio, nel momento in cui si parla di una quotazione di €/mq 2.000,00, è indispensabile capire che la somma unitaria, comprende l’incidenza della superficie principale, quella delle superfici accessorie, il livello di piano con o senza ascensore, lo stato di manutenzione, il panorama, l’inquinamento ecc… È altrettanto importante comprendere che tali caratteristiche, non incidono mai alla stessa maniera sul prezzo medio ma variano in virtù dei rapporti mercantili. Ad esempio, a parità di superficie principale, il confronto tra due immobili, uno con mq 15,00 di balconi e l’altro con mq 50,00 di balconi, sarebbe falsato proprio dal differenziale della caratteristica che incide in modo diverso perché sarà probabile che nel primo caso, a parità di altre condizioni, il prezzo unitario del balcone più piccolo, sarà maggiore di quello che ha il balcone più grande (ricordiamo la curva dei prezzi).

A completare l’analisi del problema, si aggiunge la mancanza totale di nomenclatori ovvero le descrizioni delle caratteristiche in funzione delle relative qualità (maggiore, media, minore; buona, sufficiente, scarsa; esistente, non esistente ecc.). Per questi motivi, ci dobbiamo chiedere a quali caratteristiche corrisponde una quotazione unitaria, oltre alla destinazione e una localizzazione grossolana per zone omogenee commerciali non sempre corrette. Proviamo a elencarne qualcuna:  Dimensione; Tipologia Immobiliare; Tipologia Edile; Forma del Mercato; Domanda e Offerta; Livello di Piano; Orientamento; Vista; Caratteristiche interne; Dotazione d’Impianti; Efficienza Energetica, ciò per indicare le più importanti e rilevanti senza però trascurarne decine di altre.

È indiscutibile che senza sapere a quali caratteristiche (che devono essere descritte preventivamente e in modo dettagliato con i nomenclatori), si riferisce l’ordinarietà del prezzo unitario, non è logico né coerente ma errato e fuorviante, applicare differenziazioni soggettive con coefficienti di correzione. Se si assume ordinario che il prezzo unitario di un’abitazione si riferisce ad esempio a un’unità immobiliare posta al primo piano di un edificio con presenza di ascensore, circostanza di cui non siamo a conoscenza per la mancanza dei nomenclatori, l’applicazione del coefficiente correttivo che si utilizzerà per tale caratteristica, costituirà in tutta probabilità una modificazione non coerente del prezzo unitario. È quindi evidente che la criticità del prezzo unitario assume una grande importanza anche riguardo alla mancanza di nomenclatori ben definiti. Si è così dedotto che il prezzo unitario è semplicemente  un indice, una caratteristica utile solo a determinare il livello di prezzo o di reddito per individuare il segmento immobiliare del comparabile, mai quindi, un elemento da utilizzare come parametro tecnico estimativo nella valutazione monoparametrica, moltiplicandolo tout court per la consistenza commerciale ragguagliata. Tanto più che troppo spesso, di questa consistenza non si spiegano mai la natura né i criteri di quantificazione (SEL, SIL, SIN). In conclusione quindi, il “prezzo unitario” di un immobile è riferito al rapporto tra il suo prezzo totale e la sua consistenza ma contenendo l’incidenza di numerose altre caratteristiche, può essere riferito solo a se stesso e non accomunato ad altri immobili per una comparazione diretta. Sarà certamente importante conoscerlo per verificare in linea di massima un primo grado di comparabilità ma solo un criterio di stima differenziale ci consentirà di dividere e stimare unitariamente e singolarmente ogni caratteristica che differenza il comparabile con il suo prezzo e il nostro Subject con il suo valore. Si è così dedotto che il prezzo unitario è semplicemente  un indice, una caratteristica utile solo a determinare il livello di prezzo o di reddito per individuare il segmento immobiliare del comparabile, mai quindi, un elemento da utilizzare come parametro tecnico estimativo nella valutazione monoparametrica, moltiplicandolo tout court per la consistenza commerciale ragguagliata. Tanto più che troppo spesso, di questa consistenza non si spiegano mai la natura né i criteri di quantificazione (SEL, SIL, SIN). In conclusione quindi, il “prezzo unitario” di un immobile è riferito al rapporto tra il suo prezzo totale e la sua consistenza ma contenendo l’incidenza di numerose altre caratteristiche, può essere riferito solo a se stesso e non accomunato ad altri immobili per una comparazione diretta. Sarà certamente importante conoscerlo per verificare in linea di massima un primo grado di comparabilità ma solo un criterio di stima differenziale ci consentirà di dividere e stimare unitariamente e singolarmente ogni caratteristica che differenza il comparabile con il suo prezzo e il nostro Subject con il suo valore.