Ciò significa che nelle analisi campionarie dello stock immobiliare Italiano, l’Agenzia delle Entrate considera anche il trasferimento delle quote di proprietà non corrispondenti all’intero, elementi che sono parte integrante delle elaborazioni per le quotazioni semestrali.

In poche parole, nel caso di tre transazioni avvenute per il trasferimento rispettivamente di 1/1, 1/2 e 1/3 della piena proprietà, la contabile somma a 1,83 NTN cioè 1+0,5+0,33. Va da se che il NTN assume importanza ai fini delle statistiche catastali e fiscali ma non ha alcuna attinenza con la ricerca del valore di mercato poichè i prezzi inerenti la vendita di quote frazionarie, sono sempre generati in regime di monopolio bilaterale o comunque influenzati da dinamiche atipiche rispetto alla definizione del Valore di Mercato. Essendo basate sull’analisi del NTN, le statistiche pubblicate dall’Agenzia delle Entrate sono quindi utilizzabili per l’analisi diretta del reale andamento del mercato immobiliare ma in alcun modo per l’analisi del Valore di Mercato. Infatti, nell’esempio esposto, solo il primo dato è utilizzabile per la stima del valore di mercato (intera proprietà), ovviamente salvo verifiche di tutti gli altri parametri di segmentazione. Chiaro è che nell’analisi di massa dei grandi numeri, l’errore contenuto nei dati non puri, per intenderci le quote parte d’intera proprietà e comunque tutto ciò che non corrisponde alla definizione di “Valore di Mercato”, la verifica generale dell’andamento del mercato immobiliare è ugualmente efficace e sufficiente a individuare il trend storico nel periodo di rilevamento per le singole tipologie di beni considerate. Si introduce perciò il concetto della forma di mercato che influisce in modo determinante sulla formazione del prezzo e del valore degli immobili. Non è difficile intuire che la vendita (prezzo) o anche la stima (valore) della una quota frazionaria di un immobile sia condizionata da fattori che nulla hanno a che fare con il concetto di “Valore di Mercato”. Così ad esempio la vendita di 1/3 (o qualsiasi altra quota) della proprietà di un comproprietario all’altro per riunire l’intera piena proprietà; la vendita di un piccolo locale da un proprietario a un confinante per l’ampliamento dell’unità; la vendita di un immobile dai genitori a un figlio;  la vendita tra privati; la vendita tra impresa e privati e comunque qualsiasi altra circostanza, deve essere analizzata per capire se la formazione del prezzo può essere stata influenzata da  processi atipici rispetto alla definizione di Legge del “Valore di Mercato” oppure di quanto la formazione del valore, deve influenzare il processo di stima.

In definitiva, dovendo porre attenzione a una molteplicità di dinamiche che possono aver influenzato la formazione del prezzo dei comparabili, il Valutatore Immobiliare non potrà fare a meno di scartare a priori le quotazioni già solo perché elaborate con elementi in NTN. A seguire, ogni atto di compravendita di potenziali comparabili, dovrà essere a sua volta studiato per capire se la formazione del prezzo ivi dichiarato, s’è formato o no in regime di “libero mercato”.